普洛斯东莞新沙物流园位于东莞市麻涌镇，由旧食品生产厂房重建而来。南都记者走访调查了解到，该园区已吸引多家行业头部客户入驻，出租率达近90%，其中不乏知名食品餐饮品牌、冷链物流及配套企业，有望成为大湾区以食品餐饮生产、中央餐厨加工、配送贸易和冷链为主的新消费产业基地和制造业供应链中心，以完善东莞的冷链物流配套，带动当地产业升级。

  从区位条件上看，普洛斯东莞新沙物流园所在的麻涌镇，地处广州与深圳连线的黄金走廊，坐拥两座国家级港口（新沙港、东莞港麻涌港区），是大湾区内核心物流枢纽之一。同时，作为华南最大的粮油产业集聚区和全国三大粮油加工基地之一，麻涌镇近年来加大力度培育以粮油为基础的特色餐饮产业集群，并以此推动区域产业基础高级化、产业链现代化，升级进展新经济产业体系。

  结合上述区域优势和产业升级需求，普洛斯于2019年收购当地旧食品生产厂房，在原址基础上重新定位、更新升级、计划设计。资料显示，该园区总建筑面积近27万平方米，并建成了国内市场稀缺且领先的4层双盘道物流基础设施，是目前为止普洛斯在中国建设最高的供应链基地，建筑层高达49.4米，其中顶层的预留冷库净高达13米，可为冷链和自动化设备部署升级提供充足的空间，以此来实现空间利用率最大化，高效服务客户的业务拓展需求。

  对于项目的特别性，赵明琪对南都记者介绍，“原本这个区域就很好的一个供应链的节点，旁边有码头，处于广深之间；同时原本又是一家食品加工厂，已获得食品加工的相关资质证明，符合食品生产的各种审批环评，能做到产、仓、配三个功能结合。”“我们就把它定位为一家以食品供应链和食品冷链为主、结合生产及物流服务的基地，重新计划设计。”

  “这个项目从整个建设投资来说差不多10亿元人民币，对我们来说是一个在华南比较有代表意义的投资项目。”据赵明琪透露，为了让园区能够承载更多的不一样的产业，按照企业对高自动化投入、高空间利用率的一般需求来建设，提升立体空间的载量；并采纳双盘道设计，基本上每层都可以当作一楼来使用，有足够的操作、停车、回转的空间，能提升操作效率。目前园区已入驻或者签约的客户类型包括跨境电子商务、快时尚品牌、冷链等。

  此外，据了解，该物流园项目从能源治理、建筑材料的挑选、建筑的规格等方面，从一开始即按照ESG的要求来做计划和建设。在重建方案设计及实施全过程中，通过采取节能降碳措施并充分的利用可再次生产的能源，物流园估计每年可减少超过1800吨二氧化碳排放量。经德国莱茵TüV与英国建筑研究院（BRE）联合制定的“净零碳建筑认证评价体系”评估，园区已成为国内首个获得“卓越级”（最高级别）净零碳建筑认证的物流园。

  赵明琪补充提到，因为4层的园区车辆比较多，包括新能源车应用越来越一般，所以园区也计划配备新能源车充电桩，适用于乘用车及物流车辆。其他的还有一些建筑材料通过本地采购，在运送过程当中达到碳排放的最低化，以及使用LED灯、人车分流系统等……都能产生更好的环境效益。“未来这些会成为普洛斯所有新建物流及产业基础设施的一般标准。”“我们也会关注普洛斯自身园区运营和我们的客户，帮企业客户做碳中和：思索如何能够最大化地优化能源治理，减少能源消耗，提升能源使用效率。”

  作为产业链的底盘，物流及产业基础设施是支持产业升级、推动新经济进展的重要力量。多个方面数据显示，粤港澳大湾区集合了中国八成的供应链企业，拥有三百多个各具特色的产业集群，是供应链产业升级的大本营。据介绍，普洛斯东莞新沙物流园已成为东莞麻涌镇涉及食材产业链的重点项目之一，有望成为大湾区以食品餐饮生产、中央餐厨加工、配送贸易和冷链为主的新消费产业基地和制造业供应链中心。

  麻涌镇被誉为“中国粮油物流加工第一镇”。截至去年底的统计显示，麻涌现有规上粮油食品企业29家，投资总额约170亿元，世界四大粮商、大型粮油央企国企民企（如中粮、嘉吉、邦基粮油、远大油脂等）汇聚，已划定20000多亩用地作为餐饮产业集群核心区，仓储规模巨大。2022年，麻涌规上工业总产值1115.9亿元，其中粮油工业总产值608.4亿元，占全镇规上工业产值的54.5%，慢慢的变成了该镇支柱产业之一。

  南都记者发现，近年来，东莞麻涌的粮油产业正从粗加工向深加工转型，并不断向食材产业链、中央厨房等形态延伸。东莞市、麻涌镇先后印发《东莞市“3+1”产业集群试点培育专项资金治理办法》《麻涌镇餐饮产业集群试点培育资金治理办法》。前者明确，重点支持餐饮、纺织服装和家具三大优势传统产业集群进展。后者提出，将食品饮料产业集群培育作为推动麻涌镇产业基础高级化、产业链现代化、建设现代产业体系的重要支撑。支持企业利用存量闲置用地、厂房，通过出租、合作等方式提升土地使用效率，寻求合作进行产业升级、技术改造、引进新项目。

  赵明琪解释说，物流园之所以突出冷链，因为冷链不仅涉及仓储、配送，也涉及净菜熟食加工。当前，各地都在大力进展预制菜，还有冰激凌、巧克力等高端食品，对生产加工工厂和配送效率提出很高的要求。例如烘焙产品保质期很短，要靠烘焙车间与云仓在一起才能实现，把配送半径操纵在30分钟~1小时之内。所以从厂到仓配的距离要越短越好，这需要让产（生产）和配（配送）结合形成高效的供应链。“东莞新沙项目原本是食品加工厂，它有食品加工的排污许可证，才能做到产仓结合，成了这一个项目比较独特的优势。”

  “普洛斯对大湾区的投资建设会加速。”赵明琪对南都记者强调，“目前经济最活跃的区域一个是长三角，一个是珠三角。在这两个最为活跃的经济区域里，从资产金额的投入上来说，我们过去对于长三角的投入更大一些，所以这是我们大家都希望在大湾区加速布局的原因。”“我们为生产性供应链和生活消费类供应链服务的企业，做重资产的基础设施投入，要保证的是园区选址、建筑规格及产业服务能够为这两大类的客群提供最佳的效率和最佳的操作场景。”

  大湾区的产业特色优势，是普洛斯所看重的。赵明琪进一步将其归纳为几大类：“第一是跨境电子商务非常活跃，几家大型、主流的跨境电子商务企业，在大湾区都有总集货仓、集货基地，对于物流设施和基地的需求量很大。第二是大湾区汽车产业很发达，不管是传统的燃油车，还是新能源车都比较活跃，而主流传统的燃油车品牌和新能源车品牌都是普洛斯长期服务的对象，我们在该赛道上布局较深，所以对于整个供应链和产业链的客户服务上也会加快。第三是冷链，包括医药冷链和食品冷链，我们更希望在冷链里做到‘产仓结合’，整合产配，效率最高。第四是通讯电子行业，很多头部客户是我们长期服务的，大湾区是他们研发、生产最集中的一个区域，所以通信电子领域也是我们关注的一个主要类别。”

  资料显示，当前，普洛斯积极做出响应各地政府对战略性新兴起的产业进展的计划，从功能定位、计划设计、建筑开发到运营治理，对供应链产业基础设施进行全方位升级，已在北京、上海、苏州、西安等全国多个城市落地了一批支持区域工业用地集约化转型、产业升级与城市更新的典范案例。

  例如，在苏州昆山市陆家镇，普洛斯于2018年收购昆山华成织染有限公司厂房项目，重新设计开发，锚定当地政府大力进展的智能机器人产业定位进行运营治理，提供特色化的产业服务。据悉，更新升级后的普洛斯华成（昆山）人机一体化智能系统科技产业园已引入11家智能机器人及其产业上下游创新企业，初步形成具有一定影响力的科学技术创新和人才进展高地，并逐步进展成为长三角最具影响力的智能机器人产业中心。

  在赵明琪看来，物流地产行业从2018年之后，从高速进展进入到高质量进展阶段。对产业基础设施来说，不是单单建房子的问题，选址选对不对、能否抗经济周期、能否面向更多元化的客户群体，都直接影响资产在一个长周期里能否连续保持好的效益和表现。因此要去深入研究客户，应对市场、供应链和产业变化。“从有突出贡献的公司引出来的产业链、从区域市场人群集中密集的大消费供应链，以及从产-销-配这条链之间的关系，将这些理清理顺后，再考虑怎么去为这个链的效率做配套和保证，这个是普洛斯所有选址投资的关注点。”

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