物流园区（logisticspark）是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不一样的物流公司在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流公司的集结点。

  物流园区（LogisticsPark）是现代物流业发展到一定阶段的必然产物，是为实现物流设施集约化、物流运作共同化、城市物流设施空间布局合理化目的而在城市周边区域集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。

  物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率，改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业高质量发展性质的经济功能区。其外延方面：作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其最大的作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的公司制作和经营活动。

  物流园区是大概念，而一般意义上的物流配送中心是小概念，这一点在国内外都是明确的。因此，要求物流园区有一定的规模。因为规模大小将决定物流园区所能够承载的设施、功能与服务。

  物流园区一定要具有比较完备的设施，这些设施包括基础设施（用于仓储运输服务的设施）、公共设施（用于工商、税务、海关、商检、银行、保险等服务的设施）以及相关设施（用于办公、住宿、饮食等服务的设施）。

  物流园区必须制订明确的进入企业标准，并以市场之间的竞争的规则决定企业进出或去留。那种没有标准或在标准问题上先松后紧的做法是不科学的。

  物流服务包括基本服务和附加服务（或增值服务），既包括对进入企业的服务也包括对计算机显示终端的服务。物流园区在规划与设计中不能只停留在功能上，必须定义所提供的的服务，依据“链”条（需求链、供应链、价值链、产业链、服务链等等）设计物流园区的服务（建议在物流园区规划与设计中引进业务模式）。

  物流需要集约化，土地开发需要集约化，城市需要经营，等等，如果物流园区没有一个明确的运营主体，那么，土地以及各种投资的回报就只能是纸上谈兵。避免表面上一个运营主体而其实就是各自为政或者只有管理主体而没有运营主体的局面。单一的通过招商而转让或租赁土地的方式是难以形成真正意义上的运营主体的，经营土地和经营物流园区是两个不同的概念。

  这个问题对于中国的物流园区特别的重要，绝大多数的物流园区都是从生地开始的，其主要情形是：物流园区都是政府主管部门或直属企业以土地形式投资控股并在此基础上衍生出一个两个牌子一班人马的机构，这就必然造成政企不分的局面。国外的很多物流园区都是从熟地开始的，即便是政府投资，也不存在政府干预经营的情况。关于投资主体问题，既要明确投资主体本身，也要明确投资主体和运营主体的关系。

  （1）多模式运输手段的集合：多模式运输方式即多式联运，以海运-铁路、公路-铁路、海运-公路等多种方式联合运输为基本手段发展国际国内的中转物流。物流园区也因此呈现一体化枢纽功能。

  （2）多状态作业方式的集约：物流园区的物流组织和服务功能不同于单一任务的配送中心或具有一定专业性的物流中心，其功能特性体现在多种作业方式的综合、集约等特点，包括仓储、配送、货物集散、集拼箱、包装、加工以及商品的交易和展示等诸多方面。同时也体现在技术、设备、规模管理等方面的集约。

  （3）多方面运行系统的协调：运行系统的协调表现为在对线路和进出量调节上。物流园区的这一功能体现为其指挥、管理和信息中心功能，通过信息的传递、集中和调配，使多种运行系统协调共同为园区各物流中心服务。

  （4）多角度城市需求的选择：物流园区与城市发展呈现互动关系，物流园区如何协助城市理顺功能，满足城市需求是物流园区又一功能特征。物流园区的配置应着眼于其服务区域的辐射方向、中心城市的发展速度，来保证物流园区的生命周期和城市发展协调统一。

  （5）多体系服务手段的配套：物流园区应具备综合的服务性功能，如结算功能、需求预测功能、物流系统模块设计咨询功能、专业教育与培训功能、共同配送功能等。多种服务手段的配套是物流组织和物流服务的重要功能特征。

  现代物流园区从大的方面讲，主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其最大的作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的公司制作和经营活动。

  物流园区的内部功能可概括为8个方面，即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式和不同作业方式之间的相互转换。

  改革开放前后商品市场供应状况的极大反差，使不少人还沉浸在对我国市场“商品供应极大丰富”的满足之中，没有认识到改革物流体系之必要，对物流业的认识仍停留在传统储运业阶段。在我国实际经济生活中，储存、运输、装卸、包装等物流活动相互分割，离物流系统最优化的目标相差甚远；计划经济体制遗留下来的企业大而全、小而全的经营机制，体现在物流领域内，就是物流职能与设施、设备分散存在于物流业的各个部门、各个企业中，而且绝大部分是低水平的、传统意义的重复建设，不但造成社会资源的浪费、提高物流经营成本、还加大了物流业向专业化和社会化方向发展的阻力。

  随着我国市场经济的发展，现代物流也从概念与观念的导入期进入到产业的实质性发展阶段；但由于物流部门与行业的分隔管理，开始呈现出各自为战、无序竞争的混乱状态，这是打破原有体制后物流领域结构重组、从无序趋于新的有序、从而建立现代物流体制的必然过程。

  零售业的连锁化为我国配送中心的产生和发展提供了契机，高效统一的商品配送是大幅度降低经营成本、取得规模效益的关键，是连锁经营高度集中、规范化管理得以实现的根本保证。在当前物流配送体系尚未形成，专业化社会化配送严重欠缺的情况下，各零售连锁企业纷纷开办自己的配送中心，如上海的华联超市、深圳万佳、沃尔玛等。受其影响，一些批发、储运企业也开始从事配送业务，社会化的配送中心慢慢的出现。在很多类型的配送中心中，连锁商业自建的配送中心占了很大比例，社会化、专业化的配送中心数量较少；与此相伴，大部分配送中心规模较小，布局分散，设备闲置、资源浪费现象仍很严重。

  上述物流业发展现状决定了现阶段我国规划建设物流园区的最大的目的与国外不同。物流园区最早出现在日本东京，近十多年来在欧洲一些国家也慢慢的出现，是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展的新趋势，实现“货畅其流”，在郊区或市郊结合部主要交通干道附近选择利于未来交通设施建设处专辟用地，通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，吸引物流公司在此集中，使其获得规模效益，降低物流成本，同时减轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响。

  由此可见，国外许多国家是在配送中心发展时间比较久并对交通、环境和城市用地功能布局带来严重负面影响的情况下提出规划建设物流园区的，多属于一种补救措施。比较而言，我国现阶段规划物流园区的最最大的目的是通过合理配置物流园区，促进配送中心发展、实现物流公司间联合与协作、加快传统物流业向现代物流业转变、带动城市经济发展，其次才考虑减轻交通压力、减小配送中心对周围环境的影响、促进城市功能调整等。这种规划目的差异不仅直接表现为物流园区空间布局影响因素的主次不同和作用强弱差异，还体现在规划的超前性上，我国规划建设物流园区超前于配送中心和物流业的发展，可避免起步阶段配送中心在空间上无序分散分布，大量占用土地，严重影响城市交通和环境，造成今后的规划协调困难。

  尽管促进物流业发展、实现货畅其流是目前我国规划建设物流园区的最最大的目的，但规划的理性思想、系统思想和生态思想要求在布局物流园区时考虑经济效益、社会效益和生态效益。具体来说，我国规划建设物流园区主要有以下目的：

  物流配送共同化作为物流合理化的有效措施之一，是物流业发展的必然趋势，对物流园区的规划建设提出了客观要求。我国物流业发展水平较低，目前还处在从传统物流业向现代物流业转变的阶段，配送中心的发展刚刚起步，规模小而分散，相互间配合协作性差，土地利用效率不高。采用物流配送共同化的管理手段，能发挥集团竞争和团队协作的优势，有效利用各企业的有限资源，求得物流业持续加快速度进行发展；有利于克服部门分割、地区保护等妨碍宏观物流活动的现象，统一规划、协调共用国有或地区（集团）所有的物流设施与设备，使物尽其用、地尽其用，并减少城市交通堵塞和环境污染等社会问题。物流园区规划建设为物流配送共同化的实现提供了用地和空间保证，既要适应我国物流业发展现状，组织吸引分散的配送中心集中在一起获得规模效益和集聚效益，又需顺应配送中心大型化、规模化的现代物流趋势，为其未来发展提供有利空间。

  物流量的增加一方面要求通畅物流渠道，提高物流支撑系统——交通设施的交通容量和效率，另一方面也要求调整物流空间分布，有效控制交通需求。通过合理规划物流园区，可组织物流公司有序布置，从而调整物流空间分布、实现物流点线有机结合，在某些特定的程度上控制城市交通量、改变交通需求的空间分布，缓解城市交通压力；同时改变配送中心无序散布的混乱局面，避免城市交通组织紊乱、交通规划协调困难。

  虽然目前我国配送中心规模都不是很大，但配送中心无序散布在城市各处，存在噪声污染和景观破坏的可能，如果任其随意分布、扩大规模、自由发展，对周围环境的负面影响可能日趋严重。城市可持续发展要求合理分布配送中心，尽可能的避免大型配送中心对周围环境的破坏性影响，创造舒适和谐的工作生活环境。吸引配送中心布置在市区边缘或城郊结合部，使其远离人口、建筑物密集的中心区，满足环境保护要求，是物流园区规划的重要目的。

  城市空间形态，无论是摊大饼式蔓延还是组团式扩张，在我国城市化进程加快的今天，市区边界都在继续扩展，原来位于边缘区的配送中心可能逐渐同商务办公建筑混杂在了一起，变成了城市中心地区的一部分。低经济收益决定了物流公司无力承担高昂的地价，改变用地性质所带来的潜在经济效益促使物流公司将物流用地改为他用，导致城市用地功能紊乱。物流园区在为配送中心外迁提供用地空间的同时，也在某些特定的程度上促进了城市特别是城市中心区用地结构调整。

  更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国物流园区开发运营及投融资战略规划研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。