前段时间，笔者与某业内人士讨论物流地产的发展，他突然开了一句玩笑：“这一些企业不应该叫做物流地产的，而是‘玩钱的’，还都是大钱。”

  虽是一句笑谈，但也确实说中了很多人对于物流地产行业的普遍认知，物流地产需要重资产投入。

  因为有较高的进入门槛，已形成规模的企业就容易取得先发优势，拿地能力更强，行业地位也就越发稳固。

  近些年，融创、绿地、碧桂园、华夏幸福、远洋等手握“大钱”的传统房地产开发企业，纷纷跨界做起物流地产，更是将物流地产炒得火热。

  但是，真正的房企跨界物流地产的带头人——万纬，似乎慢慢的变少地标榜自己物流地产的身份，仿佛换了一副面孔。这又是为什么？

  恰巧，笔者受邀参观万纬上海奉贤临港冷链园区，就以这一座“水果工厂”为例，讲一讲万纬物流的新身份。

  万纬上海奉贤临港冷链园区是行业内首屈一指的高标定制建造的水果冷库，是市场上难得一见的集预冷、仓储、越库、质检、库存管理、催熟、包装于一体的综合运营中心，所有的库区都配备了新风系统与加湿系统，是名副其实的“水果工厂”。

  这座“水果工厂”中设置有水果催熟区。水果催熟是一项对专业性要求很高的工作，必须要精准地控制库内温度、湿度、乙烯浓度、二氧化碳浓度等参数，才能按照每个客户的要求量身定做催熟服务。

  园区内，笔者还看到了亚洲首条奇异果自动分拣包装产线，其工作原理有点像我们所熟悉的快递的分拣线，但远比物流自动分拣要更复杂。

  该设备不但可以像快递自动分拣那样做到自动化地分拣，还能够自动化地进行装盒、贴标和打托，并通过光学照相识别系统，自动进行原料果筛选，剔除瑕疵果，并自动进行无害化处理。笔者了解到，该设备每周产能可达20万标准箱。

  除自动分拣设备外，还有大量的自动化设备被应用到“水果工厂”，包括水果PDQ半自动分包线的水果库、四向穿梭车。据该园区相关负责的人介绍，自动化设备的操作效率是人工操作效率的约2.5倍。

  在万纬，有一句话叫：“温度就是生命线”。“水果工厂”中，可以充分感受到万纬对温湿度近乎“变态”的管控能力

  精准控制温度在正负0.5℃之间浮动，因为这项能力，万纬才能够为佳沛、恒天然、蓝威斯顿、百胜、沃尔玛等知名品牌提供服务。

  去年，万纬为沃尔玛和山姆会员店打造了云南高原沃柑、克瑞森无籽红提和丽江雪桃3个品类的产地直采供应链，缩短水果在供应链中的流通环节，直接连接水果产地与门店

  智慧园区平台与供应链管理平台的应用，让万纬物流对温湿度管控更加有迹可循，可实现对仓库温湿度的24小时实时监控、异常实时预警、库内数据实时在线，品牌方可通过系统对库内、运输温湿度实现全程可视化追踪。

  从一座“水果工厂”，我们大家可以发现万纬的变化。过去，它主要建造现代化物流基础设施；如今，基本盘之上，万纬开始拓宽服务广度与深度，从仓储延伸到客户的整个供应链链条。万纬不仅为品牌方提供了存储商品的空间，还提供了定制化的仓库内的运营、仓库外的运输服务。

  去年10月22日，万科业务交流会上，万纬物流曾发布战略公式：万纬=基本盘×服务^科技。

  截至目前，万纬已在全国47个城市拥有164个仓储项目，47个冷链园区，仓储规模1200万平方米，服务企业超过1500家，全国8个园区是当地城市指定的进口冷链食品集中监管仓。

  万纬物流通过多形态的仓储产品、干线及城配运输资源，覆盖从田间地头到消费的人的各个供应链环节。

  比如全球最大的零售企业沃尔玛。万纬最初仅向沃尔玛提供基础仓储配送服务，2021年又拓展合作了水果产地直采供应链业务。这些增值服务无疑为万纬的竞争力又添加了新的砝码。根据万科2021年年报显示，万纬冷链的年库内运营增值服务收入占比已达到39%。

  此外，万纬也与百胜中国开展合作，为百胜旗下各类品牌的食品原材料提供存储和区域配送服务，服务范围覆盖百胜中国全国各物流中心及各地门店。

  去年12月份，万纬与泰森签订战略合作协议，目前，其已在华南地区开展全面合作，为泰森160多个客户提供仓配一体化服务。今年，万纬又和连锁茶饮奈雪的茶达成合作。

  “万纬=基本盘×服务^科技”的公式中，“科技”发挥的作用是提高基本盘效率，提升服务水平的重要工具。

  目前，万纬与国内先进的人工智能决策技术服务商——杉数科技合资，成立万筹科技公司，整合万纬丰富的仓配资源以及杉数先进的算法实力。这极大地提升了万纬在供应链服务上的智慧化程度。

  万纬搭建的供应链管理平台集合订单、仓储、运输等各类管理系统，实现从订单到结算的一体化管理。而智能算法平台通过算法对品牌方的供应链进行建模、预测、优化，为品牌方的运营与管理提供决策依据。

  最近，万纬物流董事长张旭在万科业务交流会上再次强调了万纬物流正在发生的变化：从极致追求效率向韧性化、分布式转变，从资产逻辑向科技化支撑的运营服务转变，以可持续发展为目标全面践行ESG价值理念。

  张旭再次强调，科技化支撑的运营服务是物流行业未来核心竞争力，万纬将持续打造全链路数字化解决方案，为企业客户降本增效、创造价值。

  其实不仅是万纬，物流地产商从物流地产向物流延伸已成为趋势。近期，普洛斯、宇培、宝湾等物流地产商都已经有所动作。

  物流地产玩家按照功能、服务深度可大致分为四类，从功能来看，可大致分为仓储型、流通型两大类园区/标的；从服务深度来看，可大致分为空间租赁和运营两类。

  此前，万纬、普洛斯等的主体业务是基础空间租赁，拿地开发、建仓（或档口），然后把标品转租或交易给客户。除了基础的园区运营管理工作，不额外提供增值服务。

  但是，当前拿地的政策要求拔高，以及供应链柔性、快反要求下，慢慢的变多的玩家开始尝试做业务拓展，地产玩家们开始发现，没有运营内涵，仅凭“烧钱”是没法发挥物流地产的长期价值的；而通过周边生态的搭建延伸价值链，能提高地产吸引力。

  因为高端冷链服务具备高的附加价值，而冷链是大部分物流地产商的第一个触碰对象。

  2018年万纬收购太古冷链，拥有了先发优势。这一动作让万纬拥有完整的冷链业务，这既是抓手，也是验证运营能力的场景。

  如今，万纬正在全力发展冷运业务，加速整合仓配资源，为客户提供仓配一体化服务。据公开资料显示，目前万纬在全国合作280+家运输供应商，可调配冷链车辆超过8000辆。

  依托全国仓储项目，万纬已搭建完成沈阳、廊坊、南京、成都、上海、宁波、厦门、广州、南宁、济南、西安，11个转运枢纽，依托于现有运作转运枢纽开通跨区干线条，开通区域省内支线条，可为客户提供冷运共配、干线、城配，以及供应链网络整体优化服务。

  万纬目前正在做的规划，是打“双手牌”，提升供应链服务能力，让已经具备的基本盘发挥出更大的资产效率。而有基本盘做压舱石，又能让万纬的供应链服务有更强的资源链接能力。