产业园区是指为促进某一产业高质量发展而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴起的产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区可以有明显效果地地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。产业园是全球产业高质量发展的重要载体，与区域经济发展有着密切的联系。

  政府运营模式是指政府投资开发产业园区，园区通过对入驻公司可以提供税务代理、行政实物代理，并收取一定的服务费用，同时政府部门也会给予园区一定的招商代理费用和税费优惠。

  政府运营模式没办法保证大型园区的长期运营，因此该模式适用于一些模式小、管理简单的产业园区。

  投资运营模式是指通过政府投资建设的产业园区，并通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展的潜在能力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现租车增值并回收投资的模式。

  投资运用模式对于一个区域的经济发展具有一定的推动作用，但中短期较难得到回报。

  服务运营模式是指园区为入驻公司可以提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，强化园区与企业间的合作。为园区内公司可以提供更佳的生存发展环境。

  土地盈利模式指的是产业园区在进行初步开发后，经过控制大面积的土地，短期内提升土地价值，进行地产开发或转让。凭借该模式强大的获利能力，为园区后期发展奠定雄厚的财力基础。

  产业运营模式是指开发区承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的是要做一个产业链，产业园投资初期进行招商引资，引入企业资本。产业运营模式的产业园具备行政职能、服务职能和企业投资运营职能三种职能。

  产业园的发展需要大量的资本和资源来支撑，经过多年的探索和实践，产业园已经逐步摸索出一些较为可行的轻资产运用模式，主要有以下几种：

  国内已形成一批优秀的品牌产业运营商，采用运营品牌输出模式可以运营多年积累的品牌影响力，实现较小资本和低风险的方式来进行产业园区规模化产业化布局，与现有园区进行协同发展作用，也为运营品牌进行商誉变现。

  亿达在中国率先提出轻重资产并举的运营模式，是一个典型的从产业地产开发商转向园区综合运营服务商的范本，即从重资产为核心转向轻重并举的路径。从产业策划、园区规划、楼宇建设、招商运营到增值服务，亿达可提供这一揽子的全产业链解决方案。从业务板块上来看，亿达希望能够通过综合开发、园区运营管理、园区管理咨询服务等模式来实现整个亿达的品牌化、规模化发展。自亿达中国开始实施“轻重并举、以轻带重、以重促轻”模式后，在全国近二十个城市先后开发和运营了30余个商务园项目。亿达中国以成功的品牌输出的轻资产案例赢取更多地方政府及产业客户的信赖，也为更多产业地产公司可以提供良好的经验借鉴。

  资产证券化模式主要是指通过“基金+REITs”模式实现产业园资本化运作，实现资产快速流通。通过将产业园项目形成资产包，当项目达到良性状态，以REITs快速变现。

  以亚洲最早成立的工业园之一的新加坡裕廊工业区为例，裕廊集团旗下公司—腾飞集团拥有三个成功上市的投资基金，管理亚洲区域内多个私募房地产基金。由于产业地产投资规模较大、回收周期较长，这也对产业地产企业的融资能力有着较高的要求。2002年腾飞集团成立房地产投资投资基金，进行房地产收购、持有、运营、增值、出售、再投入等操作，以REITs回笼资金带动滚动式开发。随后，管理的基金收益以及资产管理费收入也成为腾飞集团重要的收入板块。在操作操作层面来看，国内推行产业地产REITs有一定的特殊性，其面临着自身的行业难题，如销售为主、收益稳定可靠的优质资产稀少、工业用地年限较短并有进一步缩短的可能等问题都将会限制了产业地产借用Reits推行轻资产的可能性。但随时国内金融体制和政策的逐渐完备，相信不久将来，资产证券化模式将成为国内产业园区重要的运营发展模式之一。

  产业增值服务输出模式是指园区运营商通过搭建各类产业增值服务平台为园区内的公司可以提供各类服务进行收费，这种模式特别适合于前期投资所需成本较高的一二线城市产业园项目。该模式从产业链层面来看，通过配套打造，更好的促进产业高质量发展，提升园区企业实力，带动招商发展。

  深圳天安云谷重要的轻资产模式板块就是采用产业增值服务输出模式，实现园区加快速度进行发展。天安云谷由天安投资和骏业共同投资的深圳天安骏业投资发展有限公司进行规划、开发建设及运营，项目致力于发展以云计算、互联网、物联网等新一代信息技术为代表的新兴起的产业，同时发展与上述产业相关联的配套服务和现代服务业。在提升产业的同时，还将注重社区民生和原居民的生活发展，并计划将岗头社区塑造成为深圳市社区经济转型的示范社区。最终打造集合产业研发、配套商业、配套居住及便利服务于一体、面向全球竞争的新兴起的产业综合体和国家级的战略性新兴起的产业示范基地。天安云谷园区年产值已超1500亿元，其产业增值服务输出为园区运营创收不少，且增加了园区实力，变相提升物业租金价格。

  产业园投资孵化模式是指在所运营园区的企业内进行产业投资，通过产业孵化与投资，将园区和园区公司进行利益捆绑，实现与园区企业一同成长，运营商通过股权分红等获得收益，但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、对政府资源、金融资源的整合能力有一定的要求很高，操作难度极高，是全球最具争议的轻资产模式之一。

  张江高科母公司——张江集团整合旗下小额信贷、孵化器、创业培训等资源，建立张江集团投贷孵学平台，截止2019年上半年，张江集团已投企业达到几十家，其中所投企业超过半数注册在张江园区内部。近5年财报显示，张江高科企业投资孵化收益共计31.75亿，投资金额累计18.5亿，回报率达1.72倍。相比较之下，张江高科的主营业务(房地产销售，房地产租赁，服务业)毛利润共为40.17亿，5年来，其投资收益已经基本同盈利持平，比例大约为4:5。可见，张江高科的投资孵化模式取得了一定的成功。

  深圳星河集团的星河world项目在运营模式上采用了类似于投资孵化模式的——“产权换股权”模式。这一金融投资创新模式的制度核心，颠覆了深圳股份合作经济“厂房+租赁”的粗放做法，以“产权换股权”的投资模式，由出租经济升级为“投资型经济”、“管理型经济”，大幅度的提升了原来土地及工物业的经济价值。未来将慢慢的变多的产业地产商将运用投资孵化模式促进园区发展，实现园区高效资本化运作。

  合作开发模式已经有着较为成熟的经验，亿达中国和湖北联投合作开发武汉软件新城，万科、美国黑石合资物流地产，深圳百富东方和碧桂园合作开发科技小镇等。

  2016年碧桂园将投入超1000亿规模资金建设“科技小镇”，项目同时吸引了包括清华大学、平安银行、李开复创新工场、硅谷巨头思科等合作伙伴加入。科技小镇是采用合作开发模式进行运作的，项目由碧桂园和深圳百富东方合作成立的平台公司——碧桂园百富产城发展公司做操盘。百富东方是一家领先的产城融合运营商，由原天安数码城集团主要核心骨干组成，在全国十余个城市开发运营了两千万平米产业综合体。其可聚集上万家中小型科技公司以及200家配套服务机构资源，有着非常丰富的园区招商和运营经验，通过合作开发非常大程度上减轻各方对资本和资源的顾虑，良好地推动项目发展。

  以上这五种模式是国内最具价值的产业园运营模式。产业园区是产业高质量发展的重要载体，同时也是城市的重要组成部分，园区凭借着自身的发展需求和特色与城市整体发展布局紧密联系。由于地区发展的区别和差异，认清园区发展趋势和趋势是做好园区长远发展规划必不可少的一环。

  目前博士后在线有五个产业园，每一个都有具体的定位。河北保定定位为高层次新媒体零售直播电商产业园；龙华定位为高层次人才新零售电商产业园；深圳湾定位为高层次人才新兴产业园；光明区是智慧显示特色产业园，另外一个为AI产业园。产业园提供高层次人才+高精尖项目+产业基金＋博士后运营团队为输出模式，注重长期效益和短期利益的结合。博士后在线在打造“特色园中园”的同时，提供博士、博士后这些高层次人才服务。

  高层次人才进入到园区后，博士后在线提供产业基金、委托研发、加速运营等服务，对人才输出，博士成果产业化，形成技术创新链，对高层次人才创新创业提供了刚需的服务和最大的便捷，进一步推进产业链闭环。返回搜狐，查看更加多